文/導祖
通過上一篇摸清香港利益布局的政府統計處數據，我們發現香港經濟與金融地產的關聯性確實較大： 2020年相關產業的GDP佔比近半（金融保險23.3%，樓宇業權11.8%，地產、專業及商用服務9.6%）。而在財政收入上，2019-2020財政年度地價收入佔比最大為25%，2020-2021財年雖然地價收入佔比為第三（15.2%），但與地產相關的收入（包括地產企業利得稅、地產交易印花稅、地產從業者薪俸稅和源於土地基金投資收入）可能佔到近40%。這麼嚴重的依賴性確需改變，但也正因為此，改革更需全局統籌配套循序漸進。
在所有的生產要素中，人口、資本、信息、數據都是可流動移轉的，政府所能做的是採取各項措施去吸引流入，唯有土地是固定於此可以在本地支配的。早有學者論述過解放初期進行的土地國有化改革為80年代開始的改革開放奠定了堅實的基礎和源源不斷的發展動力，而西方發達國家和印度的進一步發展則受制於土地私有的瓶頸，香港在土地支配權上亦面臨同樣的問題，已經有不少的調研反饋科研沒有用地、工業沒有用地、公屋沒有用地，以及基礎建設沒有用地，當年港深高鐵選擇造價昂貴且工期較長的地下方案，部分原因即由於在地上徵地拆遷階段遭遇了土地私有者的重重阻撓。因此，土地問題沒有解決，香港的升級行動就很難一帆風順。如何在「一國兩制」尊重法律的前提下進行土地制度改革，筆者先提供一個假設視角供大家研討。
香港的土地業權可以分為「永久業權」和「土地租借權」兩種，除了中環聖約翰教堂外，香港其餘土地均屬於「土地租借權」，在這種形式下，每塊土地契約均都有一個年期，界定了承租人租用土地的年期。一般批租的年期分為75年，99年及999年三種，少部分港島及九龍舊地契的租期為999年，其餘港島及九龍半島的土地租期則為75年，而新九龍及新界的租期則為99年。大部分新界的土地於1997年6月30日租約期滿，根據基本法，續期50年至2047年6月30日。根據基本法第123條，特區政府可自行制定法律及進行政策處理，解決滿期而需要續期的土地問題。
這些規定意味着，即使從當下這個角度，政府在至遲2047年將對新界大多數土地的歸屬擁有主導權。根據特區政府發展局的數據，有超過3萬份的新界土地契約將於2047年到期，屆時政府有權收回土地。政府可以據此即時與土地承租人談判，敦促其配合規劃用途進行土地開發，譬如以土地入股支持創科園建設，共享創科企業成功的收益，這也是將土地這一生產要素利用效率提高的舉措，好過土地閑置或即使升值但是轉讓或轉用途的手續均繁瑣艱難無法變現。一定期限內（假設為2030年）前已開發土地可以順利過渡2047年續期，而未開發土地則到期收回，由土地承租人自行權衡利弊選擇。
但是現階段筆者是主張維持地產市場穩定的，主要原因還是作為一個獨立的經濟體，香港需要保持財政收入穩定，而巨額資金投入為必要條件的創科發展也需要源源不斷的現金流支持，在創科業走上成熟軌道可以為GDP和財政收入提供一定比重的貢獻之前，維持地產市場穩定仍有其必要性。如果操之過急地一刀切衝擊地產市道，恐不利於長期戰略的實現。為了破解地產利益固化的問題，我們將整個產業鏈的蛋糕循土地拍賣、土地轉讓、地產開發、地產交易、存量維護等環節做了分解，並探討是否存在壟斷形成的霸權，將在下一期文章與大家分享結果。
在房屋政策上，特區政府要明確政策的目的，是打破利益固化？還是認為房價過高年輕人收入無法匹配需要抑制？還是增加公屋供應滿足需求？不同的目的需匹配不同的措施，譬如須知「增加土地供應」不等於「增加房屋供應」，如果僅一味增加土地供應但沒有對開發商囤地捂盤行為採取更加精準有力的打擊措施促使其開發周轉，房屋供應未必實際增加。另外在公屋供應政策上，是否有需要檢討之處？是否存在鼓勵懶惰的偽需求？這些我們均將在切實調研和數據支持基礎上，在下一期文章與大家探討。敬請關注。
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