文/導祖
2018年12月特區政府土地供應專責小組發表了一份題為「多管齊下同心協力」的報告，集中提到香港的土地供應短缺問題及解決之道。自此，增加土地供應便成了各界共識，但遲遲未見成效，導祖有次和前特首飯敘，聊起這個話題，其感嘆中間程序繁瑣。這也就是為什麼李家超特首在政綱中提出要「精簡程序提供更多安居之所」，而以財政司長領銜的「土地及房屋供應統籌組」成立後，更是在這方面表示了決心。
筆者理解政府的目的，一是增加公營房屋供應以滿足市民需求，二是增加私營房屋供應以抑制過高的房價。現行的公屋制度在發揮巨大作用的同時，也存在着很多誤導弊端，留待下期展開研討。而本文想指出的，是在私營房屋建設上，增加土地供應不代表增加房屋供應，現有的土地開發制度存在重大破綻，或影響房屋供應。如果沒有配套改革而僅就土地供應做線性努力，未必能達到預期目的。
為了摸清地產的利益格局，筆者和同事將整個產業鏈的蛋糕循土地拍賣、土地轉讓、地產開發、地產交易、存量維護等環節做了分解，發現最大的利益還是在資產增值部分。我們以2015年某項目為例，該項目以40億港元地價投得，地積比率（即內地的容積率）3.6倍，如按正常開發周期2017年交樓鎖定收入，扣除各項合理成本可實現凈利潤24億元，這個時候最大的受益方仍然是政府。但是如果開發商見資產價格上漲有意識地延長開發周期到2021年才交樓鎖定收入，其間售價上漲24.71%，開發商凈利潤卻可以上漲約116%達到52億元從而成為最大受益方。這期間政府雖然仍可收取地租或地稅，但相比房子落成後收的差餉，每年會減少約40%收入。所以，在資產升值的大周期中，開發商可能以囤地或延遲開發的方式實現利益最大化，而政府增加土地供應的努力並沒有轉化為房屋供應增加的效果，不僅無助於抑制房價，甚至有輸送開發商利益之虞。
內地關於囤地的處罰是規定非常細緻和嚴厲的，根據（閑置土地處置辦法），未動工開發滿一年的，按土地出讓價徵收20%閑置費，滿2年的，可無償收回。而香港在土地持有環節的成本是比較輕的，僅為應課差餉租值的3%。而（土地回收條例）規定的政府收回土地情形，更多是針對政府收回私人土地用於公共用途而給予業主補償。因此，內地的熟地（平整好可動工土地）開發周期一般為2-3年，而香港卻需要5-6年。其實，在前述土地專責供應小組的報告中（小組職權範圍以外的意見部分），對相關問題都有涉及，只是報告中如蜻蜓點水隻言片語，並沒有展開。今天我們想提醒大家注意這節部分，因為如果沒有對土地持有環節的制度進行改革，一味增加土地供應未必達到增加房屋供應的目的。
有些讀者可能會質疑，內地對囤地處罰如此嚴厲，房地產開發周期如此之短，為什麼房價還節節走高呢？因為利益享受鏈後移了，開發完成後的捂盤惜售（也因此香港曾徵收一手房空置稅），銷售後的炒家持有都是資產增值利益享受鏈後移的結果，而目前內地在房產持有環節的稅收仍需完善。我們知道決定價格就是三個要素：供、需、流動性，在房地產這個領域，這個需不僅有消費屬性的剛需，也有金融資本屬性的需求。因此對房地產的調控是全局性的調控，在整個利益循環中，如何通過稅收保證供應充足不會過分囤地囤樓囤房，同時分配好各方和國家的利益，這就是另外的課題，本文暫不展開。
還會有許許多多關於細節的專業問題，譬如督促開發措施或需地價折讓，如果因為銷售不暢導致空置如何徵稅等，這些都在「術」的層面，相信政府人士有足夠的智慧解決。筆者和大家探討土地和房屋問題，核心目的都是如何更好地建設香港的創科中心，上一篇希望可以啟發解決科研用地，這一篇希望可以解決私營住宅供應以吸引更多創科人才流入。而下一篇的公屋制度研討與創科中心建設有什麼關係呢？敬請期待。
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