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綠地解碼|「綠地」真的不能碰?

土地短缺問題一直困擾香港,但原來發展受限制的「綠地」比率高達66%。圖為大欖隧道收費廣場一帶的郊野公園範圍。(大公報記者攝)

【編者按:新一屆政府視房屋土地供應為施政的「重中之重」,並提出「提速、提效、提量」造地建屋。規劃署數據顯示,本港一千一百平方公里陸地面積中,75%是未發展用地,當中包括大片的林地、草地及灌叢等,整體「綠色」用地比率高達66%。但與此同時,土地供應短缺一直困擾香港。「綠地」是否完全不能碰的禁區?倘發展「綠地」又有何限制?我們請來多名專家及學者,為大家「綠地」解碼。】

「行山時經常見到山下是一大片綠油油的地,我唔明點解話香港不夠地!」劏戶居民林女士偶爾會到郊野走一走,與很多行山客一樣,望着山野時,她會不由自主為眼前的美景讚嘆,但腦海亦湧現不少疑問:點解話香港房屋用地短缺?山下的用地是誰的?這些用地能不能用來建屋……?

香港陸地面積約1100平方公里,當中只有約25%已發展,其餘75%土地仍保留較自然的面貌,主要涉及郊野公園、林地、灌叢、草地及濕地等「綠地」,佔本港土地約66%,遠超星洲的佔地8%。大部分未發展的地方,已被劃為郊野公園或其他形式的保護地區,受到法定保護。面對日趨嚴峻的房屋短缺問題,專家認為,解決問題不應該有思想「禁區」。

本港的郊野公園佔地約440平方公里,佔全港土地40%,是本港目前最大的受保護地區類別,當中大部分是政府土地,只有約1%是私人土地。至於散布市區或已發展地區外圍的斜坡和山坡、佔地約160平方公里的「綠化地帶」,佔全港土地約15%。兩者合共佔全港一半土地,遠超佔地79平方公里、佔比僅約7%的住宅用地。

團結香港基金曾有研究指出,香港的「綠地」比例,遠超倫敦的38%及新加坡的8%,反映香港目前的「綠地」比例明顯過高,嚴重擠壓了市民的居住和生活空間。基金建議,政府盡快檢討香港「綠地」合理的比例,同時加快研究「綠化地帶」的改劃潛力。

政府最新評估認為,本港長遠欠缺2600至3000公頃用地,其中房屋用地短缺達510至680公頃。

為滿足短中期房屋土地供應,政府近年已透過改劃「綠化地帶」,增加建屋用地,目前已「識別」出77幅具建屋潛力的用地,合共約227公頃,佔全港「綠化地帶」不足2%。但佔地最大的郊野公園,目前則並非政府優先土地供應選項。

香港土地用途分布。(大公報製圖)

學者:政策應適時調整 增土地供應

前土地供應專責小組(土供組)成員、香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮認為,政策不應一成不變,當政府掌握了更多資料,或社會環境轉變時,政策便應適時調整,靈活應變。土供組當年提出八個優先土地供應選項包括發展棕地、公私營合作發展私人農地、收回粉嶺高爾夫球場其中32公頃用地建屋、維港以外近岸填海、在中部水域建造人工島(即「明日大嶼」)、發展岩洞及地下空間、在新界發展更多新發展區,以及發展內河碼頭用地。

鄒廣榮認為,高球場有了較完整的環評報告,政府可綜合考慮各方面的最新情況,檢視是否需要調整政策。但他提醒,發展郊野公園爭議較大,政府需審慎處理。

鄒廣榮又提到,除填海造地外,改變土地用途亦有助增加發展土地,例如發展棕地、私人農地等,「土地供應不怕多,目前最重要是加快供應,有多可以轉換為土地儲備,在需要時就馬上推出。」

香港「綠地」面積與其他城市相比。(大公報製圖)

專家:完善土地資料庫 助建立共識

「郊野公園佔40%、綠化地有1.6萬公頃,是多還是少呢?我估很多市民都無概念。」前土供組成員、香港公屋聯會會長王坤坦言,當年土供組的諮詢及討論,主要建基於18個土地供應選項,至於各類型土地分布情況及實際數量等,政府提供的數據相當籠統,故公眾對香港土地及供應的認知,可能只是瞎子摸象,難以建立公眾共識,甚至容易受到誤導。

王坤認為,郊野公園、綠化地等,都是未發展用地,長遠要有合適的規劃。他建議,政府完善土地資料庫,設立公開平台,方便公眾可隨時查閱及了解香港土地的具體情況及分布,「如果土地資訊都清清楚楚,我相信大部分市民都可以好理性咁分析要點做才是對香港好。」

香港與周邊城市的人均居住面積對比。(大公報整理)

(來源:大公報 記者:曾敏捷<文> 黃洋港<圖>)

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