新冠肺炎疫情持續打擊全球經濟，加上美國連續加息，環球市場最近幾個月都大幅波動，香港更是股市、樓市齊齊受挫。昨天，差餉物業估價署公布了最新的私人住宅售價指數，8月份指數報368.2點，比7月的376.7點下跌2.26%，連跌了3個月。而2.26%這個跌幅也創造了2018年12月以來，45個月的最大單月跌幅。
而觀察最近三個月的私人住宅售價指數，會發現按月的跌幅明顯加快，6月、7月、8月跌幅分別為0.86%、1.44%和2.26%。而如果計算今年頭8個月，樓價指數已經累計跌了6.52%，如果對比去年9月時的歷史高位398.1點，更是累跌7.51%。
值得注意的是，政府數據其實仍是滯後的，8月指數主要反映7月中旬至8月上旬的實際市況，而9月，美國再次大幅加息0.75厘，加上前段時間本港疫情升溫，令市況進一步轉淡，二手業主加大減幅，導致樓價跌幅顯著加劇。不少幾年前在樓價高位入場的業主不得不虧損離場。
美國和香港先後加息，經濟活動持續低迷，樓市在層層迷霧中幾乎看不到可以扭轉跌勢的利好因素。不過，就在本月22日美聯儲加息、香港各大銀行跟隨加息的第二天，香港金管局發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由額外加息3厘下調至加息2厘。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，這次放寬壓力測試要求，相信是因為今年樓市交投疲弱及樓價下跌，加上加息周期開始，多間銀行已陸續上調最優惠利率(P)，使市民入市門檻進一步增加。萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，金管局放寬壓力測試門檻，能增加600萬至1,200萬元樓盤買家的購買力；樓價有望在第四季見底，全年官方樓價指數跌幅會在8%左右。
而樓市能否止跌，業界還將希望寄托於10月，中共二十大的召開及特區政府《施政報告》的公布，期望有振興經濟及優化樓市的措施出台。
業界希望政府能推出「減辣」措施，或推行「0+0」入境檢疫措施，否則樓價可能將持續下跌。也有地產界人士表示，除考慮進一步放寬入境限制外，也可以再次開放投資移民，引入外資。
樓價下跌，幾家歡喜幾家愁，有人看到了「上車」的希望，有人感受到資產貶值的憂傷，而我們則要提醒各位買家，認真做好壓力測試，備足現金流，再考慮買房「上車」。而祝福仍在還貸的業主，同樣要備足現金流，按時還貸，扛住這一波周期。
記得周一至周五晚鎖定點新聞，我們一同《點觀香港》。
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