「樓價跌身家減」遇上再加息！點算？

香港銀行昨再隨美聯儲加息。四大行率先上調最優惠利率（P）0.25厘，為9月份以來第二度加息，進一步加大市民供樓負擔。（資料圖片）

近月本港樓價下調速度加快，但屋漏偏逢連夜雨，香港銀行昨再隨美聯儲加息，四大行上調最優惠利率（P）0.25厘，為9月份即3個月來第二度加息，累加0.375厘，以貸款500萬元，年期30年計，每月供款較9月加P前增加989元。在「樓價跌身家減」之下供款卻增加，買樓市民可謂雙重損失。財政司司長陳茂波昨提醒，預料美國會進一步加息，疫情下香港的經營環境亦會「麻麻哋」，樓價會再下跌，市民要小心衡量風險。

一如市場預期，美聯儲昨日宣布上調聯邦基金利率0.75厘，最新3.75厘至4厘。聯匯制度下，本港銀行資金成本壓力亦急增，滙豐、恒生昨相繼上調港元最優惠利率（P）0.25厘，最新P為5.375厘，今日生效。

中銀香港同樣上調P加0.25厘至5.375厘，但下周一生效。渣打則下周一起將P由5.375厘調升至5.625厘。市場預料，在龍頭銀行加息下，其他中小銀行未來幾日將會陸續跟隨加息。

計及調「封頂息」變相累加0.625厘

表面上，今次是港銀年內第二次加P，累加幅度0.375厘，以借500萬元貸款、年期30年計，每月供款較9月加P前增加989元。不過，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出，由於銀行早前曾多次上調H按鎖息上限，疊加影響下，現時大型銀行H按鎖息上限為P減2.25厘，在銀行加P至5.375厘之下，二手物業的實際按息已升至3.125厘，等同已經累積加息0.625厘，用上述借500萬元例子計，月供款已增至21419元，較9月上調鎖息上限及P加息前，增加了1663元(8.42%)。

值得留意的是，美國雖然在3月份展開今輪的加息周期，至今6度加息，惟在其初期幾次加息期間，本港與H按掛鈎的一個月拆息（HIBOR）一直未有大變化，直到美國6月大幅度加息後，本港一個月拆息才起動，以美國6月大幅加息前的本港一個月拆息約0.18375%厘（以5月23日）計，當時二手物業的實際按息約為1.48厘，同樣用上述借500萬元貸款為例，當時月供約17208元，對比今日（經過上調鎖息上限及兩度加P後）新造二手物業月供款，已比5月份時多出4211元或24.5%，供樓負擔大為加重。

樓市響起警號 CCL年內跌8.9%

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，目前本港的經濟及樓市情況都不樂觀，CCL今年首10個月已錄得8.9%的跌幅，樓價持續下滑，加上樓市多個數據如負資產、銀主盤及新盤貨尾量都創多年新高，同時無論新盤或二手成交都明顯放慢，反映樓市已響起警號。美國再加息會令港元拆息持續向上，料本港銀行將會再次上調最優惠利率，加息無疑增加市民供樓負擔，令樓市雪上加霜。

他指出，雖然預計美國最快下月會縮減加息幅度，但有機會延長加息周期，對樓市而言可謂延長痛苦。樓市今年首10個月一手及二手成交量合共錄得37200餘宗，預計全年可錄約44000宗，將會是1996年有紀錄以來歷史新低。樓價方面，以樓價每月下調2%的速度，料第四季將下跌6%，全年下跌15%，個別屋苑更有機會下挫20%。他坦言：「這已屬樓市危險信號，期望政府因時制宜，檢視樓市辣招，及時減辣，穩定經濟。」

拆息攀升港銀有再加P傾向

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，拆息一直攀升，昨日一個月HIBOR為3.21厘，並已連續9個工作天維持3厘以上水平，早已高於一般銀行新造P按息率及H按封頂息率，相信年內一個月HIBOR將挑戰3.5厘以上水平。本港銀行於下月議息會議後或再調升P，加息幅度約0.25厘或以上。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝及中原按揭董事總經理王美鳳同料銀行有再加P的壓力，莊錦輝預計未來一年P會加多1厘。

陳茂波：暫無需調整樓市措施余偉文：需準備息率續升

美聯儲昨再宣布加息0.75厘，多間本港大型銀行亦上調最優惠利率（P）。財政司司長陳茂波昨認為，美聯儲加息符合市場預期，日後加息的步伐可能會放緩，但都不可以期望很快會停止加息。而本港經濟面對不少挑戰，樓價未來繼續輕微下調是意料之中，市民無需過分擔心。金管局昨早亦提高貼現窗基本利率75基點至4.25厘，總裁余偉文提醒市民，需準備銀行息率進一步上升。

對於近期負資產個案增多，陳茂波表示，目前本港負資產個案大約500多宗，與1997至2003年的低潮期比較不算高，因為當年的負資產個案超過10萬宗。現時的負資產個案大多來自銀行職員，由於他們可獲得銀行給予的高成數兼低息「Staff Loan」貸款，所以當樓價下調，這些個案受較大影響。最近樓價繼續輕微下調亦是意料中事，政府會繼續留意市場情況。他重申，各項樓市需求管理措施是希望讓香港未有物業、想購買物業的人士能夠有優先機會，在審視了樓市的各項情況後，目前仍不需要調整這些措施。

陳茂波指出，本港早幾日公布第三季的GDP萎縮4.5%，連續三季收縮，主要由於出口已連續幾個月下跌較多，一方面因為外圍經濟環境轉差，以致需求萎縮，同時疫情打亂了跨境運輸物流，亦打擊企業經營環境，導致固定投資亦見萎縮。特區政府正研判若疫情持續受控，將繼續恢復對外往還，以穩定經濟。檢視過不同的數據和市場交投等各方面後，特區政府認為對樓市和金融無需過分擔心。

金管局料港元拆息趨升

余偉文亦強調，美國加息不會影響香港的金融及貨幣穩定，聯繫匯率制度也一直行之有效。隨着美國持續加息，港美息差擴闊引發的套息交易會驅使資金逐漸從港元流向美元，因此港元匯率偏弱是正常現象。如果美國持續加息，相信港元拆息會繼續上升。雖然港元拆息跟隨美元拆息上升的速度和幅度，最終仍取決於本地市場港元資金的供求，但市民必須對港元拆息進一步上升有所準備。市民亦必須對銀行息率的進一步上升有所準備，並且在作出置業、按揭或其他借貸決定時，必須小心評估及管理有關風險。