文/黎岩
特區政府致力推動的以解決土地房屋困局為目標的兩大基建項目：明日大嶼（交椅洲人工島）與北部都會區，雖然已經緊鑼密鼓地開始了前期規劃工作，但隨着規劃藍圖的逐漸顯山露水，社會各界在強烈關注的同時，也對兩大項目的優劣次序產生了偏向性的考量與選擇，更多的聲音在關注交椅洲填海成本效益的同時，更傾向於主張推展北部都會區，在解決土地房屋困局的同時，可以全力發展與深圳創新科技並駕齊驅的協同效應，且能夠對接國家發展戰略，推動深度融入粵港澳大灣區發展，推動口岸經濟帶發展，融入國家發展大局，可謂一石三鳥、一箭三雕的利國利港利民的發展選擇。
有社區組織3月初所做的網上相關調查顯示，讓市民投選交椅洲填海最憂慮的八大事項，每人最多可選3項，結果有568人投票。最多人擔心的是「浪費公帑：填海成本效益存疑」，有410票，而「偽市中心：破壞東九CBD2布局」為第二多票，第三為「過度供應：商業樓宇空置率屢創新高」，其餘依次為「基建落後」、「破壞海洋」、「無限填海」、「庫房赤子」和「影響融合」。這一數據顯示，儘管政府多方解說項目規劃，信誓旦旦保證只賺不賠，庫房應對也是綽綽有餘。未來整項工程造價雖然高達5800億元（這還是完全基於目前的砂石及填海工程框算的報價），但賣地收益將會高達近萬億元，是一項一本萬利的好盤。而是項調查卻顯示，在8個項目之中選擇最多3項最擔心的情況，在568人之中多達410人擔心「明日大嶼」得不償失，浪費公帑。這其中恐怕不能簡單地用政府解說不足來搪塞。
有業界人士計數，人工島20萬個住宅之中，有三成為私人住宅，即約6萬伙，若以平均面積500平方呎計算，參考近期賣地平均每呎樓面地價為4,000元，這方面的收入只約為1,200億元。而商業樓面面積有400萬平方呎，若以每平方呎3,000元計算，收入則為1,200億元，兩者相加只有2,400億元。香港是個階級分化分明的社會，穿皮鞋的從不願與穿拖鞋的屈就同一屋簷下，如果規劃島上建設大量的公屋，自然，相鄰島嶼就算起私宅，也未必能賣個好價錢，所以項目的土地收益或要打個折扣。
若果這個數據千真萬確，那麼，「明日大嶼」計劃豈不是倒錢落海打水漂？況且，業界預估真正填海所耗費的支出或更高，因為整項填海工程是分階段完成，如果二十年後繼續填海，相信單是那時的砂石價格，恐怕都將是天文數字。若僅是填海工程以及相關配套的交通及環保工程等已經逼近萬億大關，「明日大嶼」項目又如何賺到錢？這個問題恐怕連李超人都會計到頭痛。
問題是，政府規劃的三島建設，其中一島為CBD3，實情是，啟德原有商業用途的地皮規劃CBD2，因推出後市場反應冷淡，無人問津，而改劃或有意改劃為住宅地，令區內商業樓宇面積較原先規劃減少四成，認為在商業地皮供應過多的情況下，不應再增加多一個核心商業區。且特首亦雄心勃勃地表示，會把相當多的政府部門遷移到北部都會區，若能成事，屆時中環必然空置出相應的商務面積，那還需要CBD3嗎？
姑且不考慮「明日大嶼」所產生的環保問題，單是連接三島嶼的交通安排，特別是其中一條走向港島的鐵路配套，在港島人滿為患的情況下，又如何負荷數十萬人的客流車流？
可以看到的是，北部都會區與深圳陸路連接，對於金融和科技發展勢必會有協同效應，也能夠搭乘深圳日新月異的創科之勢。在風險可控成本可計的情況下，較為現實與理性的捨難擇易的選擇應該是，北部都會區較「明日大嶼」填海優先發展。當然，難的是，北部都會區土地早已被利益集團瓜分完畢，要大面積順利收地似乎並非易事。無論如何，買地都應該較造地容易些。
行政會議召集人葉劉淑儀昨日接受媒體訪問時就指，北部都會區及交椅洲填海兩個計劃同樣投入巨大，質疑現時政府財政狀況，未能同時推展兩項龐大發展計劃。她建議，在資源有限的情況下，應先發展北部都會區。她解釋，發展北部都會區，不單增加與內地金融及科技的協同效應，目前大灣區包括三個不同管轄區、三個不同出入境檢疫區和關稅區，人流物流和數據流都不易融合，認為推動灣區融合亦有助打破「一國兩制」蘊含的發展矛盾，策略意義重大。（詳細報道）
「明日大嶼」填海方案的公眾諮詢將於本月底結束。發展局局長甯漢豪早前表示，現時並非討論「做與不做」，而是如何做好，又指若果有反對意見純粹要求撤回計劃，政府始終要做有益社會的決定。甯漢豪表示，任何土地發展項目都難以沒有反對聲音，又指公眾諮詢除接獲了批評聲音，也有很多意見要求政府要堅定方向。特首李家超今早回應有關質疑時時亦堅定表示，兩個都會做。堅定方向與選擇或許沒錯，但是否會確定一個優先次序與重點方向呢？
在計數經濟效益成本的同時，也應該考慮社會政治成本，中央一再敦促督導特區政府推動對接國家發展規劃，融入國家發展大局，最便捷直達的途徑就是開發發展北部都會區，讓茅草瘋長的香港北部深度融入日新月異的深圳。且相較狹窄侷促的島嶼，在如此廣袤的區域，更能夠挪騰創新科技產業的空間，更好地推動港深口岸經濟帶的發展，更全方位地融入粵港澳大灣區發展。特區政府也可以藉此展示積極呼應中央要求與主動對接國家發展規劃的堅定決心與施政魄力，讓各界看到本屆政府有別與過往的施政方向選擇。若從這個角度考慮發展取捨，孰優熟劣，則是涇渭分明、一目了然。
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