文/譚雪欣、甘皓文
特區政府於2021年施政報告中，建議為出售祖堂地「鬆綁」，以配合新界邊境地區的發展，特別是北部都會區的規劃。在現行制度下，發展祖堂地的最大阻礙在於出售祖堂地的門檻過高，其次則是祖堂管理制度不完善。筆者支持政府修訂香港法例第97章《新界條例》，降低買賣祖堂地及更換司理的門檻，為解決香港土地供應問題提供多元化的解決方案。
修例可改善土地錯配問題
祖堂是歷史由來已久的組織，由新界傳統宗族成立，用以持有集體擁有之土地。由於祖堂旨在團結族人，因此祖堂地一般被認為應世代相傳，不應被分割或出售。祖堂的管理現時由《新界條例》規管，但因相關條例已多年未有更新，導致以下兩大問題。第一，雖然《新界條例》第15條訂明祖堂須委任司理，並將司理身份向民政事務處註冊，但並無就如何選出司理作出清晰規範。事實上，政府於2021年進行收地工作期間，發現至少49個祖堂司理出缺。第二，儘管《新界條例》並無要求，但法庭曾在裁決中指出，出售祖堂地應先取得祖堂成員的一致同意。
缺少司理導致祖堂管理不完善 ，難以作出如出售祖堂地等重要決定。同時，過高的同意門檻亦令出售祖堂地變得不切實際。雖然政府並未提交任何修例草案，但是改革祖堂管理的方案已有眉目。鄉議局大會最近通過，降低出售祖堂地門檻至七成；同時降低司理更換門檻至五成，以改善祖堂的治理，便利出售祖堂地。
根據中文大學未來城市研究所於2022年的統計，在最初被劃為祖堂地的地段中，8%現時被規劃作「住宅」用途，面積高達173公頃。可是，當中實際上被用作私人住宅的土地卻僅有8公頃，即有近165公頃的住宅用地現時被浪費，例如僅用作貨倉和露天貯物。以上鼓勵發展祖堂地的措施，可以先適用於被規劃作「住宅」用途的地段，因為這些土地不用向地政總署申請更改土地用途，便能夠即時增加土地供應。
借鑒台灣祭祀公業降低門檻
祖堂是中華傳統文化所獨有的，所以在制訂祖堂相關法例時，其他海外普通法地區的經驗並不適用。由於祖堂在內地因歷史原因不復存在，所以政府在修訂《新界條例》時，難以參考鄰近地區。然而，筆者建議政府可以參考同樣受中華傳統文化影響的台灣。與香港的祖堂一樣，台灣也有歷史悠久的祭祀公業，同樣是由宗族成立、用以持有集體擁有之土地的組織，並旨在傳宗接代。隨着台灣經濟發展，祭祀公業下的土地價值水漲船高，但同時亦揭示了祭祀公業管理混亂的問題，阻礙了都市更新和土地規劃。由此可見，香港和台灣面對類似的問題。
為應對以上問題，台灣於2008年實施了《祭祀公業條例》。《祭祀條例》規定了如果祭祀公業要出售土地等財產，需要在三分之二成員出席的決議中，得到超過四分之三的支持；如出席成員少於三分之二，則要取得超過三分之二現存成員的書面同意。筆者認為，《祭祀條例》至少有兩方面值得香港參考。首先，台灣的七成五同意門檻足以證明，將出售祖堂地的門檻由一致同意降低至七成，能夠在尊重宗族傳統文化的前提下，騰出土地用作城市發展。其次，為了確保全部祖堂成員都能夠有機會表達自己的意見，政府可以參考台灣做法，規定最低出席人數，以及容許成員以書面形式進行表決。
隨着北部都會區規劃進行得如火如荼，位於新界的祖堂地將會對香港整體的城市規劃越來越重要。可惜的是，現時很多原被規劃作「住宅」用途的祖堂地，被閒置為其他用途。筆者支持政府相關部門連同鄉議局，改善現時《新界條例》下的祖堂管理制度，在尊重傳統文化的大前提下，加大力度發展祖堂地。香港的土地問題已是燒眉之急，期待政府盡快向立法會提交修訂《新界條例》的議案，釋放祖堂地的發展潛力，以期在中短期內增加房屋供應。
（作者譚雪欣為香港執業律師、全國青聯港區委員、選舉委員會委員、思法·青見副主席，甘皓文為倫敦政治經濟學院法律系三年級生）
相關報道：
收藏
取消收藏
分享
