專題｜本港樓市持續疲軟　「減辣」能否救市？

【點新聞報道】本港樓市價格持續呈弱勢，現時「減辣」、「撤辣」呼聲漸增。財政司司長陳茂波曾在9月底突然「轉口風」表示，樓市現況與引入辣招時不同，並稱政府會密切注視樓市發展，樓市似乎有機會再「減辣」。

面對本港目前較為淡靜的樓市，「減辣」是否為有效措施？如果樓市「減辣」，預計會給市場帶來哪些影響？樓價又會否快速上升？

下一步「減辣」或改稅案

香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗博士向點新聞記者表示，如果樓市「減辣」，預計特區政府會從兩方面入手，一是稅案，二是利率。由於特區政府在7月及9月分別放寬3000萬元以下的現樓及樓花按揭保險成數，利率方面已有推出相關安排，如若之後「減辣」則很可能在稅項方面會有變化。

馬耀宗表示，想了解「減辣」稅可能帶來的影響，首先需知道現時本港有哪些「辣招」稅以及分別針對哪些人群。

三大「辣招」稅有何不同？

現時本港有三大樓市「辣招」稅：新住宅從價印花稅（AVD）、買家印花稅（BSD）、額外印花稅（SSD），這三項稅針對不同的人群所設。新住宅從價印花稅（AVD）主要針對本身持有物業再置業的人群；買家印花稅（BSD）主要針對非本地買家；額外印花稅（SSD）主要針對持有物業者，設置「禁售期」三年以打擊置業者短炒行為。

馬耀宗表示，特區政府需要考慮「減辣」是為了激化成交還是托起樓價。因為樓市「減辣」，減三項中的任何一項稅都會帶來不同的影響。如果特區政府以穩定樓價為主，則不建議撤銷額外印花稅。現時存在的情況是一些置業者在近兩年高位入市，一些置業者已經在考慮損手離場，但因為設有額外印花稅，大多數業主不會想付這筆稅，故至少會持有手上的物業三年。

如果額外印花稅被取消，則可能會引起不少業主拋售手上的物業，變相令短期供應增加。而特區政府若從新住宅從價印花稅、買家印花稅下手「減辣」，則能夠鼓勵更多的非本地人才來港工作及置業。

「減辣」更多是減低樓價跌幅

面對較為淡靜的樓市，「減辣」似乎能夠作為一劑強心針，那麼「減辣」會否令到樓市快速回暖？

馬耀宗指出，本港樓市大概不會因為「減辣」而立即回暖。由於當前的投資氣氛已經與往年不同，另外，樓市火熱程度亦會受到利率影響。過去的低利率令到本地樓市呈現「供樓抵過租」的情況，故大家會更願意買樓。而現時本港租金回報率已經不具太大的吸引力，從投資角度來看大家可能不會選擇置業。總體而言，「減辣」的作用更多會是減低樓價跌幅，而不會令樓價快速上升。

特區政府調控空間有限

對於「減辣」能夠起到的作用，安信國際研究部房地產行業首席分析師黃焯偉直言，「減辣」對持續改善交投量沒有太大幫助。

黃焯偉指出，香港地產市場和內地有些區別，香港雖然一直有所謂「辣招」的調控政策，但針對的主要是在融資上、稅費支出成本上的差異化措施，本質上香港是沒有限購的，這一點和內地樓市的差異最大。因為沒有限購，所以香港樓市是高度市場化的，較大程度上已達至經濟學上的供需價值平衡點，特區政府可以操作的空間有限。

黃焯偉提到，「減辣」較大程度上是降低交易成本，短期內會刺激交投，但相信新的平衡點很快會出現，對於持續改善交投量沒有太大幫助。

樓市或將持續靜淡

黃焯偉表示，高度市場化的香港樓市，本質上影響交投及價格的唯一因素就是經濟狀況，如同股市一樣，要牛市重臨，就要市場資金的推動。考慮到本地剛需、年輕人的購買力下降，早年振興香港地產的內地「北水」受內地經濟增速放緩影響等因素，相信香港樓市還要淡靜多一段時間。

不過，黃焯偉亦指出，考慮到大部分私樓業主購入物業的時間較早，餘下的房貸不多，高息環境對他們的影響較輕，持貨能力較強，故本地樓市大跌的可能性也比較低。

近期有關「減辣」、「撤辣」的呼聲愈來愈高，智庫團體「107動力」建議特區政府有序「撤辣」以刺激樓市交投量。團體榮譽顧問、中原集團創辦人施永青表示，現時本港樓市交投量少，發展商買地興致亦大減，部分地皮更加流標，種種跡象可見本港樓市出現相對大的轉變。