渣打傳加細額樓按封頂息

（香港文匯報記者黎梓田）美國聯儲局議息後宣布不加息，維持聯邦基金指標利率5.25厘至5.5厘區間，仍為美國聯邦基金利率16年來最高。然而縱使美息不加，港息仍有上調機會。有消息指，渣打已急不及待於上月中開始削減細額按揭的優惠，以不同貸款額分別上調樓按封頂息，每100萬元貸款月供增加1.2%至1.8%，即增加58.3元至87.5元。業界分析，香港的拆息或已見頂，惟港銀資金成本高或仍有加按息壓力，未來數月仍有機會加P。

據了解，渣打是次以不同貸款額分別削減按揭優惠，300萬元以下樓按借貸鎖息上限由原本的最優惠利率P（現為6.125厘）減2厘，調整至P減1.85厘，即實際封頂息由原來的4.125厘，調升至4.275厘，變相加息0.15厘。若以借貸額300萬元為例，分攤30年還款計算，每月供款額將由原來的14,539元，增加263元或1.8%，至14,802元。

如買家借貸額介乎300萬至400萬元，鎖息上限調低至P減1.9厘，實際利率為4.225厘，同樣借300萬元計，每月供款由原來的14,539元，增加約176元或1.2%，至約14,715元。至於400萬元以上借貸額的封頂息維持在P減2厘，即4.125厘。

資金成本高或有銀行跟加

對於有傳渣打調高小額按揭貸款封頂利率，外界關注香港其他銀行會否跟隨。中銀發言人指出，該行會按市場情況及客戶需求等各方面，不時重檢按揭服務條件，保持業務競爭力。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出，現時一個月港元拆息（HIBOR）仍然高企於貼近5厘的水平，同時不論大中小型銀行皆仍要用高息搶存，反映銀行資金成本壓力仍然高，近日有大型銀行微調細額按揭的鎖息上限，但加幅不算誇張，這一方面反映出銀行的按揭取態較過去審慎，但另一方面亦顯示銀行短線仍有加按息的壓力。

她續指，大型銀行繼9月上調鎖息上限後，個別銀行10月再針對細額貸款鎖息上限進行微調，這些都一定程度上紓緩了加最優惠利率的壓力，但由於銀行資金成本仍然高，短期內可能仍有個別銀行微調按揭優惠或小幅上調封頂息率。不過，她預計，隨着施政報告宣布減辣，發展商再次積極推新盤，樓市氣氛有改善之下，銀行開始部署明年按揭生意，明年年初可能會相對提高按揭優惠。

萊坊料二手樓續受壓

不過，萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒則認為，香港現時經濟正在復甦，銀行沒有條件大幅調升最優惠利率，但由於銀行體系結餘維持500億元以下，而香港與美國息差不會收窄，未來幾個月內香港仍有機會加一次P，相信P利率動向仍是影響香港樓價最大因素。

王兆麒指，美聯儲今次的議息會議再度暫停加息，預計其今個加息周期在短期內將會完結，香港銀行同業拆息或已見頂，但現時高息口環境下將繼續影響新按揭成本。由於香港自去年起實際按息已累積一定升幅，短期內市場仍然沒有充足的購買力，不少中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓，特別是二手樓價。

王兆麒相信，今年餘下時間新盤反應仍會比二手盤好，部分發展商為買家提供財務計劃及回贈，變相降低買家入市門檻，中和高息帶來的壓力。他預計現時高息口負面因素會在2024年下半年時開始紓緩，吸引更多住宅及非住宅物業投資者重投地產市場。

業界料美暫停加息利樓市

美聯儲一如市場預期，再次決定暫停加息，市場人士認為再配合施政報告的樓市「減辣」措施，美暫停加息料對樓市有利，有業界人士更樂觀預計樓價今年全年可錄3%升幅。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，美聯儲連續兩次未有加息，香港大型銀行亦維持最優惠利率不變。縱使近日有銀行調高小額樓按鎖息上限0.15厘，但升幅輕微，相信對供款壓力影響不大。在息口趨穩定之下，加上「減辣」效應，料11月及12月的住宅物業交投加快，一手成交量更將重上逾千宗水平，帶動第四季一手成交升至3,000宗，較第三季按季急升超過四成。至於樓價，相信有機會止跌回穩。

加息疑慮消除重拾置業信心

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，樓市「減辣」一周，不論一手二手，交投持續回升，明顯提升住宅的流轉量，有提振作用。是次美國暫停加息，市民的加息疑慮即時消除，並重拾置業信心，料各區睇樓氣氛率先反彈，刺激香港樓市交投進一步上升。

陳永傑指出，市場已開始憧憬聯儲局來年開始步入減息周期，交投氣氛回暖，發展商亦紛紛加快推盤步伐，多重利好消息下，預料本月一手成交量可增至1,300宗，樓價亦會因而止跌回升，惟不會大升，「辣招」下樓市難有炒風，預計樓價今年全年可錄3%升幅。

「減辣」後一手成交明顯加快

布少明亦指，隨着新一份施政報告落實「減辣」，一手交投明顯加快。施政報告公布前，市場觀望氣氛濃厚，準買家及發展商均按兵不動，以10月首24日施政報告公布前計算，一手成交量錄約168宗，平均每日約7宗；施政報告發表後，10月25日至31日短短7日一手成交量錄約171宗，平均每日達24宗，升幅超過2.4倍。除了因早前「基數低」外，隨着施政報告塵埃落定，部分準買家加快入市步伐，帶動一手交投升幅顯著。

「減辣」後多個新盤趁勢出擊，推盤步伐明顯加快，有項目更以低價或折讓價應市，加上推出不同優惠及付款方法，有助減低按息高企的負面因素，相信今明兩個月一手成交量將重上逾千宗水平，帶動第四季一手成交升至3,000宗，比起第三季按季急升超過四成。至於樓價，相信有機會止跌回穩。

新盤大折讓樓價難迅速回升

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，香港樓市自施政報告公布「減辣」，以及推出一連串刺激經濟措施後，新盤市場開始變得熱鬧，氣氛有所改善；內地專才關於在港置業的查詢亦有所增加。發展商雖然積極推盤，但定價策略仍然不能過於進取，普遍以較大折讓的價錢來吸引買家，令樓價難以在短期內迅速回升，惟可望止跌回穩，而成交量更會逐步上升。

（來源：香港文匯報A09：要聞 2023/11/03）