文/鄭久慧
舊樓失修屢次造成石屎剝落，甚至擊傷路人，如同都市炸彈！屋宇署資料顯示，約五成舊樓未有遵從強制驗樓通知，逾期者一經定罪，可罰款五萬元及監禁一年。當然這個罰則明顯阻嚇力不足，對於以長者居多的舊樓業主，動輒以法律手段處理也非上策，應加強協調，增加政策靈活度，讓小業主安居無憂。
香港法例第344章《建築物管理條例》自從2007年後未再修訂，如何加強單幢式「三無」大廈的管理一直是頭等難題，故此應修例容許政府採用集體管理模式，分配數棟「三無」大廈為一個管理單位，妥善聯絡態度正面的業主，群策群力改善樓宇維修及衞生情況、成立法團或居民組織、申請政府維修資助及貸款，聘請管理公司、購買第三者風險保險等。當然最令人擔心的是樓齡高達50年或以上的「三無」大廈的樓宇安全情況，當局應優先處理，派員全面巡查。
不少舊樓長年空置、業權不明，或業主未必在港，要集齊全體業主共識，並不可行。長年拖延又會導致樓宇日久失修，威脅住戶及公眾的安全，宜修例在達至指定同意修葺的業權份額，或者專業人士確定樓宇情況亟待維修時，先強制外聘修葺人員，先解決建築物安全危機，再商討具體責任。特別是屬於「樓宇更新大行動2.0」的「第二類別」樓宇，已由屋宇署進行風險評估，更要確保落實法定權力內的檢驗及修葺工程。
政府現時為樓宇公用部分提供維修資助，60歲或以上長者自住業主更享有較高資助額，當然因為舊樓情況複雜，圖則不全，如何定義公用地方及確認僭建物有一定難度，而如何保證資助用在最急需部分，而非處理次要工程，亦須政府及專業人士把關。在處理完最棘手的「優先工程」後，如何進一步確保樓宇的防火設施、電力裝置、煤氣豎管、升降機、外圍斜坡擋土牆均符合安全要求，也是值得積極跟進的部分。此外，現時當局為私人擁有的伸出物所涉的檢驗及修葺工程，提供有關工程費用50%的資助（每個單位上限6000港元），但此類小額資助，無助鼓勵業主，特別是自住業主，對單位內的樓宇結構問題進行積極維修，故此當局應建立資料庫，定期透過豁免差餉地租等方式，加強誘因使業主願意定期申報單位的內部問題。
樓宇滲水是分分鐘造成石屎出現結構性問題的第一步，天花、外牆、牆身、地台、水管裂縫、污水倒灌均可能造成滲水，而如何確認滲水問題責任誰屬，牽涉大量勘察及溝通工作，一點也不容易。故此，當局應加強滲水事宜的資源，盡快處理投訴；同時擴充職能，加快找出最終滲水源頭，包括增購檢測儀器，全面落實滲水勘察、滲水測試、成因調查、失效分析等服務範疇，不但要檢測單位濕度，更要提取滲水樣本進行化驗，到底是鹹水還是食水，來自廚房還是廁所，都需要按照科學方式歸類排除。對於樓宇公用地方的滲水，包括大廈外牆、停車場、游泳池及走廊等，更須加強執法效力，釐清罰則，盡早維修，以免影響大範圍的樓宇安全。
展望未來，落實「愛國者治港」原則後的首場區議會選舉定能全面提升基層治理效能，確保地區工作以民為先，做實事重實幹！而18區關愛隊早已各就各位，全力為民服務！困擾全港市民多時的樓宇安全問題，有望得以梳理解決，小業主的心頭大石可以放下。最重要的是大家在12月10日區議會選舉中踴躍投票，選出最適合社區的良政善治愛國者！
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