文/鄭久慧
食環署轄下街市是必要的市政基礎設施，與普羅市民生活息息相關。食物開支佔基層家庭開支較大比重，能否買到「平餸」足以影響草根的伙食水平，搞好街市越發顯得重要。奈何近年街市生意欠佳，或歸因於街市設施老舊，不及活化後的領展街市般，注重舒適的購物體驗。政府為改善街市營運環境，推出「街市現代化計劃」，但羊毛出在羊身上，會否令租金上升而轉嫁給消費者？同時，街市翻新是否就能「翻身」，帶來客流量，增加銷售額，令街市再旺起來呢？
缺乏「主力租戶」是街市的致命傷
筆者認為，街市與商場最大的區別，就是商場一般有可招徠顧客的「主力租戶」（Anchor Tenant），其具備一定名氣，能聚集人氣，吸引人流，為商場其他商戶帶來客流量。這些主力租戶可能是大型超市、百貨、戲院、連鎖服裝店、知名食店等等，它們擁有獨特的商品，亦是眾所周知的品牌，有助於吸引顧客進入該購物點；同時協助同場的不太知名租戶增加曝光，建立商譽及知名度。不少電子地圖，例如谷歌地圖，均標註主力租戶，無疑能為整個購物點帶來訪客人流，提升租值，創造巨大的商業利益。
表現出色的主力租戶會對商場內的其他商戶產生正面經濟效益，吸引顧客到達購物點後，增加「一站式」消費的機會。顧客買齊各類生活所需之餘，更可飽餐一頓，大快朵頤。故此，若潛在租戶得知知名的主力租戶有意進駐某購物點，他們就會更放心在那裏簽訂長期租約，亦會傾向於租用主力租戶附近的舖位，變相推高租金，令業主得益。而業主一般也會向主力租戶提供租金折扣，允許較長租約期，從而帶動購物點的長期人流量，達致雙贏。
改革街市營運 促進良性競爭
據筆者實地觀察，不少食環署街市的攤位要麼早早打烊，要麼長期被用作堆貨之用，造成對公共資源的浪費。納稅人補貼的較低租金卻無法促進良性競爭，為基層市民帶來廉宜優質的食物，令人遺憾。
當局可考慮靈活規劃現有攤位的面積，方便合併成較大攤位，然後引入主力租戶。即使以「1元象徵式」租金出租亦無不可，但須在合約規定主力租戶不得將攤位用作堆放貨物，亦須保證在攤位投入充足的人手。例如，計算月均維持多少名職員來確保攤位正常營業，同時更可要求主力租戶保證一定數量的人流量，如果做不到則須繳付更高租金。如此一來，營銷經驗豐富的主力租戶自然會想辦法，吸引客流到街市。例如，進行「定時定量促銷」，逢周一上午以一折的價錢促銷汽水，下午促銷餅乾，定量售完即止，自然能吸引一班街坊風聞而來，如同趁墟，到時街市又何愁不門庭若市？
廣邀旺場租戶開分店，也是一個可行的辦法。某些食環署街市，例如荃灣的楊屋道街市，營運至今逾30年，一直有口皆碑，人丁興旺，不少市民甚至跨區到這個離鐵路站甚遠的街市買餸。當局大可以允諾較低租金，邀請生意興隆的攤主到其他淡靜的街市開分店，將他們成功的「街市生意經」推廣開去。這些租戶能適應現有街市模式，深具實戰經驗，由他們出手「帶旺」其他街市，自然比坐在冷氣房的官僚紙上談兵，或比外聘顧問公司「隔行如隔山」提供建議，來得實在！
回歸初心，民以食為天，新鮮而又價廉物美的食物絕對能提升港人的幸福感。據知翻新後的街市，食環署對檔販售賣的貨物種類設置更多限制，此舉實在不智。當局應放寬規例，減少限制每檔可出售食品的種類，減少規範擺賣模式，讓租戶靈活引入更多貨品，增加陳列商品的吸引力，從而推動良性競爭，最終得益的絕對是普羅大眾。
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