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文/鄭久慧
食環署轄下街市是必要的市政基礎設施,與普羅市民生活息息相關。食物開支佔基層家庭開支較大比重,能否買到「平餸」足以影響草根的伙食水平,搞好街市越發顯得重要。奈何近年街市生意欠佳,或歸因於街市設施老舊,不及活化後的領展街市般,注重舒適的購物體驗。政府為改善街市營運環境,推出「街市現代化計劃」,但羊毛出在羊身上,會否令租金上升而轉嫁給消費者?同時,街市翻新是否就能「翻身」,帶來客流量,增加銷售額,令街市再旺起來呢?
缺乏「主力租戶」是街市的致命傷
筆者認為,街市與商場最大的區別,就是商場一般有可招徠顧客的「主力租戶」(Anchor Tenant),其具備一定名氣,能聚集人氣,吸引人流,為商場其他商戶帶來客流量。這些主力租戶可能是大型超市、百貨、戲院、連鎖服裝店、知名食店等等,它們擁有獨特的商品,亦是眾所周知的品牌,有助於吸引顧客進入該購物點;同時協助同場的不太知名租戶增加曝光,建立商譽及知名度。不少電子地圖,例如谷歌地圖,均標註主力租戶,無疑能為整個購物點帶來訪客人流,提升租值,創造巨大的商業利益。
表現出色的主力租戶會對商場內的其他商戶產生正面經濟效益,吸引顧客到達購物點後,增加「一站式」消費的機會。顧客買齊各類生活所需之餘,更可飽餐一頓,大快朵頤。故此,若潛在租戶得知知名的主力租戶有意進駐某購物點,他們就會更放心在那裏簽訂長期租約,亦會傾向於租用主力租戶附近的舖位,變相推高租金,令業主得益。而業主一般也會向主力租戶提供租金折扣,允許較長租約期,從而帶動購物點的長期人流量,達致雙贏。
改革街市營運 促進良性競爭
據筆者實地觀察,不少食環署街市的攤位要麼早早打烊,要麼長期被用作堆貨之用,造成對公共資源的浪費。納稅人補貼的較低租金卻無法促進良性競爭,為基層市民帶來廉宜優質的食物,令人遺憾。
當局可考慮靈活規劃現有攤位的面積,方便合併成較大攤位,然後引入主力租戶。即使以「1元象徵式」租金出租亦無不可,但須在合約規定主力租戶不得將攤位用作堆放貨物,亦須保證在攤位投入充足的人手。例如,計算月均維持多少名職員來確保攤位正常營業,同時更可要求主力租戶保證一定數量的人流量,如果做不到則須繳付更高租金。如此一來,營銷經驗豐富的主力租戶自然會想辦法,吸引客流到街市。例如,進行「定時定量促銷」,逢周一上午以一折的價錢促銷汽水,下午促銷餅乾,定量售完即止,自然能吸引一班街坊風聞而來,如同趁墟,到時街市又何愁不門庭若市?
廣邀旺場租戶開分店,也是一個可行的辦法。某些食環署街市,例如荃灣的楊屋道街市,營運至今逾30年,一直有口皆碑,人丁興旺,不少市民甚至跨區到這個離鐵路站甚遠的街市買餸。當局大可以允諾較低租金,邀請生意興隆的攤主到其他淡靜的街市開分店,將他們成功的「街市生意經」推廣開去。這些租戶能適應現有街市模式,深具實戰經驗,由他們出手「帶旺」其他街市,自然比坐在冷氣房的官僚紙上談兵,或比外聘顧問公司「隔行如隔山」提供建議,來得實在!
回歸初心,民以食為天,新鮮而又價廉物美的食物絕對能提升港人的幸福感。據知翻新後的街市,食環署對檔販售賣的貨物種類設置更多限制,此舉實在不智。當局應放寬規例,減少限制每檔可出售食品的種類,減少規範擺賣模式,讓租戶靈活引入更多貨品,增加陳列商品的吸引力,從而推動良性競爭,最終得益的絕對是普羅大眾。
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