文/王妮娜
新近出爐的經濟統計數據顯示，香港第二季GDP連續第六季度錄得增長，較去年同期升3.3%。但私人消費支出轉跌1.5%。對於富裕地產的Pinky來說，儘管她並不關注經濟數據，最近她感受的市場冷暖和困惑，映照了好過預期的GDP和令人擔憂的私人消費支出萎縮。
「冇人買嘢呀！」Pinky見到三個月前委託她賣樓的客戶第一句話就是感嘆市場交易低迷。這個客戶年初時入手一間港島繁華地段的一房二手單位，撤辣後見樓價現小陽春，決定趁窗口期轉手賺個小差價離場。但是幾個月過去了，間中收到過中介電話詢問約看房，最後並沒有真實的客戶過來。如今香港的新盤次輪銷情放緩，樓價跌勢未止，二手樓市場更是不樂觀。中原城市領先指數CCL最新報139.18點，按周跌1.26%， CCL連跌2周共1.37%，市場估指數短期下試138點。
港人投資向來愛揸磚頭。如果資產配置的重頭跌跌不休，勢必影響消費信心以及開支預算。樓市跌勢不止，私人消費未來可能持續萎縮；Pinky從事房地產中介已經數十年。這一年親眼見不少樓盤商舖因為估值下跌，銀行向業主call loan，有業主沒辦法只能低價拋售資產。中環中心近期有一商舖劈價六成以一萬三千呎轉手；她經手的一單生意，業主去年掛牌588萬售出中環元創方對面一樓盤，到今年狠心大減價到400萬都無人入貨。
機構預測今年本港失業率維持在3.3%內，另一個數據顯示來港的高才通有兩成尚未落實工作。儘管本港未現大規模裁員，但如果私人消費不改善，商舖經營壓力勢必增加，請人的需求也會相應收縮。「如果你冇信心聽日縱有嘢做，咁你點會擺錢出來消費啫？」Pinky滿面愁容，她自己好些日子沒有開單。
Pinky分析當前市場低迷和按揭貸款供應減少有關，她說：「銀行收緊按揭，咁你會唔會驚攞唔到貸款，蝕訂金？」近期有客看中的樓盤簽完正式合約，到銀行申請按揭沒有批，客戶只能撻訂，雖然她的中介費賺到，但是這是一個不好的兆頭，因為隨着銀行收緊住房按揭，有真實買樓需求的客戶，因為擔心不能申請到銀行貸款，最後選擇放棄，這樣的話生意一定越來越難做。一周前，經民聯與地產業界晤金管局，經民聯副主席林健鋒落淚呼籲，本港銀行收緊樓宇按揭貸款等措施，令物業市場成交量及價格持續下跌，嚴重打擊業界生計。
但是銀行其實也有銀行的苦水。Victor在一家中資銀行從事按揭業務多年。去年銀行積極開拓住房按揭市場，審批按揭的周期為四周左右，且會給貸款金額1.75%的回贈，即客戶如果貸款300萬，銀行會在按揭貸款批出後向客戶的戶口轉帳5.25萬港幣現金。但是今年以來隨着樓市繼續下跌，許多資產面臨重新估值，按揭貸款業務風險增大，「事實上，這塊業務不賺錢了。甚至輸錢！」Victor說。所以儘管金管局出台了相關措施鼓勵銀行放款按揭，銀行從經營和風險控制考慮，對貸款審批趨謹慎。
一個值得關注的現象是，有不少銀行開始將私人按揭貸款市場轉向保險，推出貸款產品支持客戶購買儲蓄險，作為住房按揭貸款業務的替代產品。比如，購買保險公司發行的1000萬儲蓄險，客戶自資300萬，將1000萬儲蓄險抵押給銀行，向銀行貸款700萬，每月供款，待保險到期（15-20年）客戶收到本金和分紅收益。這些產品也在一定程度上分流了銀行的按揭供給，以及家庭的消費預算。
但Pinky也發現了一些樓市暖流在暗湧。「移民英國的港人回流增多，他們成為租房市場的新增客源；外國人租賃客流也多起來；來港工作和讀書的內地人數量明顯上升。」Pinky說，近期租客增加，不少是來港工作的老外。目前她手裏租盤很稀缺。中上環一帶租盤流轉非常快。儘管商舖租金下跌，住宅的租金穩步上升。她分析，這反應了本港住房供給依然稀缺。撤辣前，港人普遍買樓自住，用來投資出租的樓盤有限；如今銀行收緊按揭，限制了新增投資用樓盤的供給，這導致了租盤緊張、售盤增長乏力、樓價下跌、租金上升的冰火兩重天奇觀。
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