文/鄭久慧
不少學者指本港香港財政困境源於結構性收支失衡，主因是近年土地財政收益大減，令庫房漸趨「乾塘」，更預料未來數年賣地收入或仍難以為繼，故此早前某立法議員對滅赤「過度樂觀」的言論，什麼「立法會旁的一幅地能賣500億元，一千億財赤只不過是賣兩、三塊地而已」，預料難在短期內成真。在這種新經濟形勢下，當局有必要扭轉多年來倚靠賣地的理財思維，減少政策上對地主及業主的保護，主動另闢生財之道。
施政須基於現狀，更應敢於突破框架。現在的事實是賣地成交極少，既然地產商傾向於少投地，那何必繼續保護地主的地產利益？官地賣不出去，靠賣地維持政府營運的理財哲學行不通，再加上本港徵收的樓宇差餉低，又不設空置稅，丟空舖位及樓宇的業主持貨成本低，變相對滅赤的貢獻不多，當局又何須繼續維持傾側業主的政策？
去年7月，為所謂的「投資者安心」，本港地契自動無償續期長達50年，雖有助維持社會及經濟穩定，卻令收購舊樓、舊區重建、重整城規等長遠有利社會的舉措變得困難。君不見西環、佐敦等多個舊區屢屢發生爆水管甚至釀成地陷的問題，所謂「城市瀑布」、「城市噴泉」奇觀背後，埋藏着無力全面推動舊區重建的悲哀，水務署只能靠修修補補。現在熱議的「低空經濟」，也僅能在嶄新規劃的科學園、未來的北都及交椅洲這些新區才有可能輕鬆實現。在本港擁擠的舊區，受空間制約，無人機科技的應用相對有限。
財赤是改革良機，放下舊包袱，思變新方向！打破利益固化的藩籬，不再被過往的利益捆綁着施政角度，現在地產市道既未如理想，那就改變思路，改為鼓勵生產，便利就業，全面促進投資創業，積極催谷商業活動，便利開公司開新舖，如此一來庫房的利得稅及薪俸稅收入便會大增。
君不見長沙灣、觀塘、荃灣那些工業區，人流如鯽，旺到不得了！施政並非死硬，並不是說政府將某處劃定為商業區，那裏就會興旺；施政更須觀察，什麼地方旺，各部門就積極提供便利，讓那裏旺上加旺！須知任何地方會興旺，自然有其天時地利人和的因素，與其花費公帑去帶旺一些新區或新景點，何不添薪助燃，讓現有的旺區旺上加旺！諸如放寬現有工業大廈的地契限制，讓工業區樓房的使用更靈活，就是良策。
法例及政策應輔助發展，而非窒礙發展。早年訂立的地契令現存的大量傳統工廈只可用作工業用途，否則分分鐘面對「釘契」風險。業主向地政總署申請短期地契豁免書，才能將工廈改為其他用途，包括寫字樓、零售、健身室等等，即使成功獲批，須繳付不菲費用，該費用須確保能適當反映土地或建築物在豁免限制期間內所增加的價值。故此，業主補地價改用途的誘因低，造成工廈閒置，浪費社會資源。雖然在2019年，政府作出改革，推出活化及善用工廈政策，容許某些工廈單位在無須向地政總署申請短期地契豁免書及補價情況下，改作五項非工業用途，但多為研發、藝術、媒體及創意產業用途，並不符合工業區的真實需求，頓顯政策及法例的更新追不上社會變遷。
在繼續深入探討前，可先看看廉署「Café 1974」的例子。雖說位於北角的廉署總部屬政府物業，一般政府物業內的餐廳多只供員工使用，而廉政公署作為執法部門，卻能靈活變通，充分利用「協同效應」，積極為促進「香港無處不旅遊」出一分力，廉署大樓地下的全新咖啡店「1974」於去年11月15日開張，開放予大眾使用，由慈善團體營運，以傳說中的「廉署咖啡」為招徠，瞬間爆紅，小紅書等爭相推介，吸引無數內地客慕名打卡，更出現供不應求的火熱場面，最近須延長招牌「廉署咖啡」的售賣時間，從原本的星期一至五，再加推星期六全日供應！
故此，隨着生活及辦公模式的改變，工業區樓房的使用不應更靈活些嗎？在工業區本身就有不少上班族，對附近街區的膳食及購物有殷切需求，工廈的地舖若不需補太多費用，就能開餐廳、商舖或健身中心，即能改善現時不少地舖丟空的情況，大大增加工業區的商業活力。事實上，本港住宅、商業及工業的區分並不如幾十年前那麼嚴格。工廠北遷，越來越多創業者選擇「在家工作」，在商務中心或共享辦公室掛單開公司，亦利用時租的膠囊辦公室（capsule office）與客戶面談。另一邊廂，工廈因樓底高、租金低、間隔四正、晚間清靜等優點，湧現不少可辦公亦可休息的小型「工作室」。
窮則變，變則通。社會一直在變，就應順應改變，令政府施政及法例引領社會變遷，順勢而為，發掘新生產動能，促進商業活動。現時「賣地生財」行不通，修例加差餉、開徵空置稅必然遇到巨大阻力，研究亦須時，難以在短時間滅赤。故此應適量調整本港的土地政策，不應該僵化跟從幾十年前的舊制，皆因越嚴謹的土地及樓宇使用規範，就意味着越多的保護主義及壟斷。千億財赤當頭，不宜只顧地主業主的利益，應積極修例進一步放寬工廈使用，降低開店及開公司此類商業活動的成本，讓工業區越發蓬勃起來，增加庫房稅收。
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