【點新聞報道】自去年財政預算案宣布撤辣，至今已滿一年。過去一年間，在減息潮啟動的加持下，香港樓市交投活躍，一、二手成交量均創3年新高。其中一手私宅買賣顯著彈升，全年共錄16,206宗登記，按年大增近六成。
進入2025年，新盤市場熱度仍然不減，近期更迎來百花齊放。恒基地產旗下的長沙灣Belgravia Place 2期加推第3批單位，涉及30伙，折實平均呎價約1.65萬元，於2月28日開售，首3張價單共涉及148伙。嘉里建設旗下的元朗朗天峰將加推121伙，3月1日進行次輪銷售。新鴻基地產的天水圍Yoho West Parkside已獲批預售樓花同意書，項目提供525個單位，最快周內開價，並計劃於3月初開售。
另一方面，萬科企業在大埔的馬窩路項目命名為上然，由6座住宅組成，共提供1,650伙，預計短期內上載樓書，最快本季推售第1期。
據利嘉閣地產研究部統計顯示，今年約有102個全新盤，合共約36,181伙私宅可成為年內的潛在供應，實際推售量需視乎發展商的部署、項目期數分拆及市況而定，初步估計較貼近實際的推盤量約為1.6萬伙。
撤辣一年來，香港樓市究竟發生了怎樣的變化？隨着新一份財政預算案推出包括提高百元印花稅物業價值上限等樓市新政，香港樓市又將如何演變？
普通話客戶顯著增加 偏好新樓
宏安地產(1243)旗下鴨脷洲惠風街1號現樓新盤「Coasto」2月27日下午6時截票，共接獲1,100個購樓意向登記，按首輪價單銷售60伙計算，超額認購逾17倍。點新聞記者早前睇樓時留意到，前來諮詢者中普通話客戶不在少數。
早前的一項調查顯示，過去一年買家姓名為普通話拼音的成交宗數達11,522宗，涉及金額1282.8億港元，同比增長104%和80%。而這或與撤辣及高才通政策吸引大量內地客戶來港置業有關。
美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，這部分內地客戶在購房方面有明顯特點：偏好購買新樓或五至十年樓齡的樓盤，對舊樓興趣不大。另外，他們通常希望小區內設施齊全，包括餐廳、商場和地鐵連接，偏好啟德、將軍澳、荃灣、元朗及黃竹坑等地。
在價格方面，人才和專才客戶的購買價格多在五六百萬到兩千萬之間，其對樓價的敏感度亦相對較低。
新盤開價走低致二手房樓承壓 三季度有望改善
另一個值得留意的現象是，2025年推出的新盤「抵買」，即同區、同地段，2025年新盤價格較平。在預算案公布前，新世界以港島區逾八年來的新低價開售北角的「皇都」，首批加推143個單位。第一張價單的平均呎價為18,540元，第二張價單的平均呎價為18,998元。這一價格較三個月前宏安推出的「101 Kings Road」低了11%，顯示出持續走低的趨勢。
對此，布少明表示，開發商目前仍面臨去庫存的壓力，市場上約有23000個剩餘房源，其中15000個已獲得預售樓花同意書。開發商在開盤時普遍採取保守策略，定價低於周邊貨尾或二手房，以促進去庫存。只有當剩餘房源減少到一定程度，開發商才會提高開價。
惟這一趨勢導致二手樓市場承壓。根據中原地產的數據，本港二手樓價指數連跌兩周，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報137.02點，按周跌0.27%，惟新界兩區指數上升。中原地產表示，8大樓價指數齊跌，是23周以來首見，樓價橫行3個月後再度受壓。
香港置業研究部董事王品弟預計，開發商能夠在今年第三季度清理部分庫存，並推出新盤，如果配合今年內進行兩次減息，一手樓價有望有所提升，進而改善二手樓的價格。
新財案助樓市回暖 開發商冀更多刺激措施
全面撤辣政策一周年前夕，特區政府公布新一份財政預算案。樓市方面，新預算案將100元印花稅的適用門檻由原先的300萬元或以下住宅單位，放寬至400萬元或以下。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗認為，這一變動尤其利好剛需購房者，納米房（價格在300到400萬之間）的成交量也有望增加。
王品弟則表示，這一政策有望減輕二手樓市場的壓力。對於該價位以下的二手物業而言，這將帶來一定的鬆綁，從而降低市場壓力。
不過，開發商對進一步的樓市刺激措施仍充滿期待，特別是在市場需求和資金流動方面。
布少明指出，投資移民政策的放寬是他們關注的重點。目前，香港的投資移民門檻為5000萬港元，開發商希望政府能夠降低這一門檻，以吸引更多投資者。此外，他們還希望恢復以往的政策，允許投資者將部分資金用於購房，例如600萬港元的購房金額可計入投資移民的總投資額。這一措施曾在過去有效刺激了市場需求，開發商期待其能夠重新實施。
在人才引進方面，目前香港一手市場的買家中有近一半來自內地的「人才」客。然而，內地資金匯款到香港的過程存在一定困難，這在一定程度上限制了市場需求。為此，開發商建議，如果購房者能夠提供購房證明，是否可以簡化相關流程，使購房資金更容易匯入香港。這一措施將有助於緩解資金流動的瓶頸，進一步激活市場。
（點新聞記者葉紫翎、章芸菲、楊楚依報道）
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