內地樓市現回暖？北京土拍創紀錄　瑞銀林鎮鴻：關注土地溢價接受度

【點新聞報道】歷經四年的供給側調整後，內地樓市穩定跡象陸續顯現。一線城市的庫存周轉月數已恢復到14個月，回到15年平均水平。與此同時，北京土地市場出現回暖跡象，海淀樹村地塊樓面價破紀錄達到10萬元（人民幣）。據內地媒體介紹，該地塊的樓面價和競爭熱度皆刷新北京住宅土地拍賣市場紀錄，同時這是北京住宅土地歷史第一宗樓面價超過10萬元/平方米的地塊。

瑞銀大中華區媒體分享會今日（19日）舉行。瑞銀投資銀行亞太及大中華區房地產研究主管林鎮鴻指出，從內地一季度房地產市場表現來看，成交數據的增長主要體現在成交量上，市場呈現出以價換量的態勢。不過，如果樓價未能企穩或出現小幅反彈，將很難持續提振需求，對開發商的利潤水平也會造成壓力。

林鎮鴻進一步指出，如果僅考慮內地一線城市及兩個核心二線城市，數據顯示，今年前兩個月或前三個月的二手成交預計增加約30%。但與此同時，掛牌量同比僅增加3%左右，這意味着業主的議價能力相對較強。林鎮鴻認為，如果這種態勢持續下去，業主可能會提高售價。

對於地產商利潤水平方面，林鎮鴻指出，由於當前結算的樓盤反映的是去年銷售、前年購買的土地，因此2024年和2025年的利潤水平可能仍然較低。不過，如果樓價能夠企穩，現在新拿的這些土地對應的淨利率應該會高於這兩年所結算的淨利潤。他預計，到2027年，這些新土地將逐漸進入市場，屆時開發商的利潤水平應該會有所回升。

談及未來內地房地產市場走勢，林鎮鴻表示將持續關注幾個關鍵因素，一方面是開發商是否會持續拍買土地，以及這些土地未來轉化為預售後的市場接受程度；另一方面，高溢價土地是否能被市場接受亦是關注點之一。

（點新聞記者章芸菲報道）