文/吳子倫
日前，房屋委員會資助房屋小組委員會通過收緊公屋富戶政策安排，提高富戶額外租金到2.5至4.5倍，若連續四年入息超過限額四倍須遷出單位。自安排公布以來，社會上的聲音兩極，有人認為租金加幅太高，亦有人認為政府正在優化資源分配。而筆者就認為這是一個撥亂反正，重新構建置業生態的必要手段。
還記得在2017年《施政報告》，第五屆特區政府提出鞏固「房屋階梯」並建立「置業階梯」。及後，政府以置業為主導推出了各種支持政策，包括成立土地供應專責小組，檢視土地供應來源及建議相關策略；資助非政府組織興建「過渡性房屋」，紓緩有迫切住屋需要之市民的壓力；推出「港人首次置業計劃」，為超過居屋申請資格而又未有能力購買私人樓宇的人士提供置業機會；並為綠置居計劃的定價機制作出了調整，讓折扣率與居屋有更大差距，為不同群體帶來置業的可能性。透過上述措施，希望讓不同收入的家庭「上流」，從居於「劏房」走向公屋，到有一定能力時購買資助自置居所（即綠置居、居屋、港人首置上車盤），最後成為私樓業主，製造一個完整的置業生態。
可是，「置業階梯」的成效未如預期般理想。回看統計數據，公屋和資助自置居屋的流轉率一直沒有上升，公屋流轉率長期處於不足1%，而資助自置居屋流轉率則介乎1%左右。私人樓宇方面，其流轉率較資助自置居所為高，不過大多數時間都不足4%，2022年更跌穿了3%的水平。隨着私人樓價不斷提高，資助自置居屋亦水漲船高，公屋居民難以置業，居屋住戶亦難以走上私人樓一層，市民難以實現「置業階梯」。但在疫情帶來了轉捩點，過去三年，樓價從高位已經下跌近27%，令「置業階梯」有條件運行。因此，現在是推出措施加快公屋流轉的最佳時機。
到底提高富戶的額外租金到2.5至4.5倍是否過高？根據統計處的數據，2024年，香港島、九龍及新界每平方米的平均租金分別是75元、84元和67元；反觀同期40平方米以下的私樓平均租金接近400元/平方米，相差為4倍以上，公私營房屋租金差距巨大。以往，富戶即使繳交雙倍租金，金額亦不足私人樓宇租金的一半，富戶當然沒有理由放棄這種便宜而又穩定的住所。公屋的初心是滿足中低收入家庭市民的住房需要，現時提高富戶的額外租金只是讓他們繳交市場租金，這絕對是合乎用者自付的原則。而且，自願遷出的公屋富戶，可保留4年「綠表資格」，讓他們有更多置業彈性；在公屋住戶收到新購買的私樓或居屋單位前，他們可以繼續住在現有公屋，筆者認為已經是一個合理的過渡安排。
「置業階梯」不但能讓市民透過置業獲取樓價上升的紅利，亦可以加快公屋流動，縮短有需要市民的輪候時間，與此同時更能減少政府在興建和保養公營租住房屋的財政開支，讓資源運用到其他民生事務上，絕對是一個多贏的局面，因此筆者絕對支持今次收緊富戶政策的安排。
（作者為全國港澳研究會會員、遼寧省青聯委員、國家策略研究中心總裁）
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